Am 3. Mai 2016 hat das BMF eine Verordnung über den Grundanteil bei vermieteten Gebäuden ausgegeben. Diese Verordnung hat ihren Ursprung darin, dass mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 ein pauschales Aufteilungsverhältnis für Grund und Boden mit 40 % festgelegt wurde.

Bei der Vermietung eines Gebäudes kann die Abschreibung als Aufwand geltend gemacht werden. Diese Abschreibung darf allerdings nur vom Wert des Gebäudes einer Immobilie berechnet werden. Wurde jedoch eine Liegenschaft bestehend aus Grund und Boden plus Gebäude zu einem Gesamtpreis angeschafft, muss eine Aufteilung in Grund und Boden (unterliegt keiner steuerlichen Abschreibung) und Gebäude (unterliegt einer jährlichen Abschreibung) vorgenommen werden.
Kann somit kein Nachweis über den Grund- und Gebäudeanteil erbracht werden, ist das pauschale Aufteilungsverhältnis laut Grundanteilverordnung heranzuziehen.

Die Grundanteilverordnung

Die Grundanteilverordnung 2016 ist mit 1. Jänner 2016 in Kraft getreten und erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden.

Als Anteil des Grund und Bodens sind nun auszuscheiden:

• 20 % in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland weniger als 400 € beträgt;

• in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern (aktuell Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck) und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 € beträgt:
  • 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst,
  • 40 %, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Für die Bestimmung der Anzahl der Einwohner ist das jeweils letzte Ergebnis einer Volkszählung heranzuziehen, dass vor dem Beginn des Kalenderjahres veröffentlicht worden ist, in dem erstmalig eine AfA angesetzt wird.

Übergangsbestimmung: Wurde vor 2016 ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von Grund und Boden und Gebäude eine davon abweichende pauschale Aufteilung vorgenommen, sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes und die Anschaffungskosten des Grund und Bodens mit Wirkung ab 1. Jänner 2016 entsprechend anzupassen. Dafür sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes im Verhältnis der vorgesehenen oder im Jahr 2016 nachgewiesenen Aufteilung zu der ursprünglich angewendeten Aufteilung abzustocken und auf die Anschaffungskosten von Grund und Boden zu übertragen.

Wann muss die neue pauschale Aufteilung nicht angewendet werden?

Die neue pauschale Aufteilung muss jedoch nicht angewendet werden, wenn der Grundanteil nachgewiesen wird, beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Das Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung der Behörde.
Sie ist auch nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich (das heißt der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 %) davon abweichen.